想必大家都已经发现，随着政府对于海外人士投资的政策缩紧，澳大利亚的房市似乎已经度过了“繁荣期”，逐渐回落。而房屋建设的热潮却丝毫没有减慢的迹象，有机构预测，未来三年内澳大利亚的房市将依然供大于求，这对房价的影响也是相当可观的。那么已经在房市黄金期里高价购入物业的投资者们，如何在日渐低迷的房市里不至于造成更大的损失呢？
今天，让我们来探讨一下怎么样在合理合法的情况下规避出售物业时产生的资本增值税。
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资本收益是用该物业的售价减去成本基础（cost base）。成本基础即最初购买该物业时的原始总额，加上其他任何的附加成本，所有权成本和产权成本，减去任何的政府补助及折旧款项。1997年以前的房屋折旧项目不能被计入成本基础。
附加成本（Incidental costs）:印花税，律师费，广告及营销费用
所有权成本（Ownership costs）:水电等费用，地税，房贷利息。需要注意的是，如果您是在1991年8月20日之后购置的物业，只有水电等费用，地税，保险以及贷款利息计入成本基础。
翻修成本（Improvement costs）:翻新厨房，浴室或是任何其他对房屋进行翻修的费用
产权成本（Title costs）:和维护房屋产权相关的律师费
计算资本增值税则有以下三种方法：
- 折扣法：购置后持有时间超过12个月的资产可以使用这种方法进行计算。澳大利亚的纳税个人（包括合伙企业中的合伙人）以及信托在出售物业时可以只按资本收益的50%进行税务征收。
- 指数法：如果实在1999年9月21日上午11:45前购置的资产，且持有时间超过12个月，您能通过使用不同年份对应的特定指数来增加成本基础。指数是根据到1999年9月为止不同年份的CPI所决定。
- 其他方法：针对购置后持有时间小于12个月的资产，可以直接将成本基础从资本收益中减去。
那么有哪些方法能够合理且合法地减少资本收益从而避税呢？
- 持有资产超过一年再出售
如果您购置了一项投资型资产，且持有超过一年，那么您就有资格使用前面提到的50%折扣法。
- 平衡资本收益与资本亏损
当您在财年中有资本收益时，合理运用资本亏损来减少您的资本增值税。您在财年内的任何资本亏损都可以用于抵扣您创造的资本收益，这将减少您应纳税收入中包含的资本收益额。多余的资本亏损额会结转入下一财年进行抵减。
- 将投资型物业作为自住房
如果您购置了一个物业作为投资，之后又改了主意自己搬入，您将能免除部分资本增值税。在这种情况下，资本增值税是通过比较您在该物业中居住的天数与您出租该物业的天数来进行计算。
假设您无法在预期的时间范围内出售您的自住房，于是您决定将其出租。将房屋出租可能会涉及折旧及其他相关支出，若是支出大于收入就能用作负扣税来抵减您的收入。
但是，一旦您出租自己居住的房屋，那它就不能再作为自住房，除非满足一定的条件，否则在出售时就无法享受自住房的资本增值税减免政策。
- 记录房屋翻修
将您的房屋扩建或是翻修能增加房屋的成本基础。更高的成本基础意味着房屋的成本价值更高，也就是说，在出售时获得的资本收益就会减少。给房屋加盖房间，泳池，改造门窗，管道或是加热冷却系统等都可以算作翻修。所以，您需要保存好相关的收据并做好记录。
- 提高成本基础
例如房屋买卖时涉及的律师费，广告费，评估费，产权查询费等，都能用于增加物业的成本基础，在房屋出售时用于抵减房屋的售价，从而减少资本收益。
- 通过自管养老金购置物业
您可以通过自管养老金来购置物业以及申请房屋贷款，随后再用您的养老金供款（Superannuation Contribution）来还贷。如果您在退休后出售物业，您将不需要支付资本收益。即使在出售物业时您仍在累积养老金，这也只需按15%的税率征税。如果持有物业的时间超过一年，那么税率将降至10%。需要注意的是，通过自管养老金购置物业也有一定的风险，在投资前需要咨询专业的意见。
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